火災・地震保険について勉強しよう!初めての賃貸住宅経営

大家さん向け

 

はじめに

現在は、インターネットでも気軽に保険の申込ができます。しかし、その場合は自分で全ての情報を整え判断する必要があります。 また、対面の窓口で申し込むにしても、担当者の力量によって情報の量が左右されるため、やはり自分で情報をきちんと収集・整理する必要があります。
今回は、初めて不動産を所有した方、または賃貸経営を行おうと考えている方に、保険について解説していきます。

保険は何のためにかけるのか

まず、保険をかける理由は、大きく2つのリスクを回避するためです。

①家を保有していることによるリスク

火災や地震等により、家自体に損害を与えてしまうというリスクがあります。また、近隣の家へ自分の家の過失により被害を与えてしまうという可能性もあります。

②賃貸経営を行う上でのリスク

火災等により家賃収入が得られなくなったり、賠償事故、賃貸住宅内での死亡事故発生による空室期間の収入を補う補償です。

リスクを受け入れられるか、回避の必要があるか

上記①②共に、「リスクが少ない」と判断できる、或いは「これらのリスクを自ら被ることができる(資金が潤沢でいざという時補える)」場合、保険をかける必要はありません。 しかし、これらのリスクを受け入れることができない場合、「損害保険」という手段でリスクを回避することを検討しましょう。 では、ここからは、実際にどのような内容を、保険で補償できるのか、見ていきましょう。

保険で補償できる内容(家を保有するリスク)

火災保険の補償内容

火災保険の補償内容は、火災、落雷、破裂・爆発、風災、雪災・雹災、水濡れ、水災、盗難、家財、があります。
上記は、ほとんど、パッケージプランにされています。 パッケージプランを選ぶ際に取捨すべき点は、「水災」はつけるかどうか「家財」をつけるかどうか、です。

プラン選択のポイント① 水災をつけるか

分かりづらいですが、上階から水が漏れてきた場合が「水濡れ」自室やベランダで排水が詰まったりして、洪水状態になったりする場合は「水災」にあたります。 マンションの高層階の場合、水災は必要ないでしょう。戸建や低層階の場合は水災も考えましょう。

プラン選択のポイント② 家財をつけるか

家財が損害を受けた際の補償です。後述する「地震保険」を付ける場合は、家財の補償を付けるのが一般的です。特にマンションの場合、家財には躯体(コンクリート部分以外)が含まれるため、例えば、フローリングや壁、壁紙や便器、浴槽が壊れてしまった際には、この「家財」をつけていることで、補償の対象となります。 金額は、借主負担とするケースもあれば、家主が負担し、家賃に加算して請求するケースもあるようです。

火災保険の概要まとめ

ざっくり言うと
  • 基本的に、家主が入ります。
  • 価格は保険会社により、年額数百円〜数千円の差があります。
  • 契約期間は、1年、5年、10年がある。契約期間は長い方が支払い金額が割安(年額1000円程)となるため、長期契約(10年)がお勧めです、
  • 理由は、火災保険の場合、途中解約しても契約残月数分の金額が払い戻され、違約金がほとんど発生しないためです。
  • 保険会社の不払いリスクを除けば、1年しか使用する予定がなくても、長期契約する方が金額的には安くなります。
  • 選択すべき点は「水災・家財が必要かどうか」と「補償金額をいくらにするか」です。
  • 保証金額についていくらにすべきか検討がつかない場合は、最大補償額と最低補償額の金額でシュミレーションを出してもらい、掛け金を見比べて決めるようにしましょう。

オプション:地震保険

地震保険の補償範囲は、地震、噴火、津波です。
ざっくり言うと
  • 基本的に、家主が入ります。
  • 地震保険は火災保険のオプションとしてしかつけられないため、地震保険加入の際は必ず火災保険も契約する必要があります。
  • 地震保険の補償額は、火災保険の補償額の50%が上限となります。
  • 地震保険の際は、家財を付けるのが一般的です。※理由は前述。
  • 全損・大半損・小半損・一部損となり、実際の損害額を支払われるものではありません。※2017年1月〜

オプション:類焼損害特約

自分の住居からの失火により、近隣の住宅にまで延焼してしまった場合、その住宅家財を補償します。 ※通常、自分の住居からの失火であっても損害賠償責任はありません(故意・重大な過失を除く)。しかし、この特約を付けていれば、損害賠償責任が無くても、近隣住民の損害を補填することが可能です。

保険で補償できる内容(賃貸経営を行うリスク)

家賃収入

火災等により家賃収入が得られなくなった場合の損失額を補償します。

家主費用

賃貸住宅内での死亡事故発生に伴う空室期間、家賃値引き期間分の家賃の損失や、清掃、脱臭、遺品整理等にかかる費用を補償します。

賃貸建物所有者賠償

賃貸建物の保守、管理等に関する賠償事故の補償を行います。

保険で補償できる内容(入居者過失によるリスク)

家財

家主建物のみを貸し、入居者(借り主)が家財を持ち込むのが一般的な日本の賃貸経営の形態です。従って、賃貸に出す住宅において、「家財保険の加入有無」「家主の関知すべき点ではなく、入居者に一任する」という判断が一般的です。 もし、この保険を付けたい場合、この費用は借り主に払ってもらうべき金額と言えます。

借家人賠償責任保険

もし、借り主が、火の不始末等で火災を発生(失火)してしまったとしても、その際の建物の修繕費用家主側の負担となります。 そこで、そういったケースの補償として、借り主には、「借家人賠償責任保険」に必ず加入してもらいましょう。 不動産会社を仲介するのであれば、不動産会社保険の仲介も行ってくれるでしょう。もし、不動産会社が仲介してくれないようであれば、家主側で保険会社の手配を考えても良いでしょう。

保険検討の大まかな流れ

1.必要な保険は何か確認する

ハザードマップで確認して、地震・洪水のリスクを確認しましょう。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で確認できます。
また、より詳しいハザードマップを確認する場合は、各自治体ホームページ(ハザードマップ・防災マップ)を閲覧するか、防災担当部署へ問合せることで確認可能です。

2.保険会社を検討する

保険について詳しい方は、懇意にしている保険会社・FP・税理士の方に相談するのが良いでしょう。 しかし、初心者や見直しをしたい、という方は、一度保険の代理店に相談することをお勧めします。 今回は、損害保険を手広く扱っている、代理店3社を例として記載しておきます。まずは直接、保険会社に見積もりを取るのではなく代理店2〜3社に相談し、最も信頼できる担当者とプランを検討することをお勧めします。
※2017年1月現在の情報です。 ※「ほけんの時間」は生命保険と併せての相談しか受け付けていません。

3.保険の金額をいくらにし、どこが負担するか考える

まず、補償額(損害を受けた際に補償される最大金額)をいくらにし免責額(損害を受けた際に小額の場合は自己負担となるが、その金額)をいくらにするか考える必要があります。それによって、掛け金(毎月支払う金額)が変わってきます。 上記により決定した掛け金を誰が負担するか決定します。家主側が契約し、賃料に上乗せして請求するもの保険加入賃貸契約の条件にするもの保険加入賃貸契約者側の任意とするものに分類しましょう。

4.保険を契約する

複数の保険代理店から、複数の保険会社のプランを聞いた後、それを踏まえた上で、対面代理店、或いは保険会社と契約するのか(対面で得られる情報・信頼感を重視)、インターネットで契約するのか(価格を重視)をを検討し、最も最適な保険会社契約しましょう。

5.いざという時に備える

被害を被った際、その際の保険の請求手順や、支払われるケース支払われないケースを、頭に入れておくか、最低でも情報をまとめておきましょう。

注意事項

内容について

本気記事は2017年1月時点の情報です。数社の保険会社や代理店への取材の上、記事を記載しておりますが、保険会社によってプラン等異なる場合がございます。内容を保険会社へ確認の上ご契約ください。

出典について

本記事は、一部、「火災保険・地震保険の概況」損害保険料算出機構、より、画像引用を行っております。 平成27年度「火災保険・地震保険の概況」損害保険料算出機構

執筆者

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一人親方として大工仕事を行う傍ら、廃墟を購入し住み込んで理想の家を作るなどしている。
人生が変わるリフォームの教科書 片づけなくても片づく住まいに

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