はじめに
原状回復とは、賃貸借契約終了時に、賃借人（借りている人）が、明け渡しの際に部屋を借りた時の状態に戻すことをいいます。以前は基準があいまいだったことから、管理会社やオーナーから必要以上に原状回復費用を要求されるケースが多かったのですが、現在は国交省の定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって基準が定められています。正しい知識を身に付け、ポイントを押さえておくことで、原状回復費用をできるだけ抑えましょう。
契約前にすること
国交省ガイドラインの確認
敷金精算時に原状回復を行うときには修繕箇所の負担はどのように考えるべきか、国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では借主が負担すべき原状回復義務を明確に定めています。
原状回復の定義
国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、下記のように定義されています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、 善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
まとめると普通に使用して発生した汚損、破損した部分は賃借人の負担にはなりません。また、故意・過失があり汚損・破損してしまった場合なども、残存する価値の部分のみが賃借人の負担と定義されています。
契約内容の確認
契約の前に、契約書のひな型を確認し、借主に不利な特約が含まれていないかを確認しましょう。
入居時～退去までにすること
現況確認書
入居時に元々付いているキズや汚れの箇所を記録し、退去時には当該箇所を原状回復の対象から外すための書類が現状確認書です。
現状確認書に記入するとともに、気になる部分は写真でも残しておくとよいでしょう。
汚れを放置せず、汚れたときにすぐ清掃を心がける
汚れがついたときにすぐに拭き取れば取れるものでも、放置してしまうとしみになって落ちなくなってしまうことがあります。
つっぱり棒の跡に注意
洗濯機の上部やトイレに棚がないときなど、つっぱり棒で収納スペースを作ることはあると思います。目立つ跡が残ってしまった場合、クロス張替費用を請求されることもあるので、極力突っ張り棒は使用しないようにしましょう。
タバコのヤニ汚れに注意
クロスや建具に臭いがしみついてしまった場合、クロスの張替費用は特殊クリーニング費用は入居者負担となってしまいます。
もともと無いものはすべて撤去
カーテンやちょっとした家具、自分で設置したウォシュレット便座を置いていくときは注意です。
もともとなかったけど、ないよりあったほうが良いだろうと個人的に感じるものであっても、管理会社側が同意するとは限りません。
むしろ管理会社から見れば 処分費 が余計に取れる分、ある意味稼ぎどころなのです。
ものを置いていったりそのままにしたい場合は事前に管理会社に確認しておきましょう。
必ず立ち合いをする
管理会社によっては、立ち合いは必須ではないというところもあります。ただし、敷金精算の際に、身に覚えのない箇所の修繕で高額な修繕費用を請求されることも考えられるので、退去時には必ず立ち会うことをおすすめします。
退去後にすること
敷金精算交渉
敷金の清算書が届いたら、中身をよく確認しましょう。入居時からもともと付いていた箇所の修繕費用が含まれていないか、設備の経過年数による賃借人負担割合が考慮されているか。修繕費用は妥当かどうか。納得がいかない場合は、根拠を示しながら交渉をしてみましょう。
少額訴訟
管理会社やオーナーの要求にどうしても納得がいかない場合は、少額訴訟を起こすのも一つの手です。
これは、
- 60万円以下の金銭の支払いをめぐるトラブルに限って利用できる
- 原則として1回の期日で直ちに判決がでる
- 証拠書類や証人は、審理の日にその場ですぐ調べることが出来るものに限られる
ような訴訟のことです。
申立手数料
訴額（請求金額）10万円までごとに2,000円の手数料が必要です。最小で2,000円、最高で12,000円で少額訴訟手続きが出来ます。
敷金返還請求の書式
裁判所のホームページでは敷金返還請求用の訴状の記載例や様式のPDFが用意されております。
