3点式ユニットバスは不人気なのか?改修費用に見合った投資を

大家さん向け

ざっくり言うと
  • 一般論として確かに3点式ユニットバスは条件的に不利
  • しかし費用対効果を考えると分離する工事が投資に見合うかは未知数
  • 金額を抑え、見た目を良くする工夫はいくらでもある

風呂・トイレ・洗面台が一体となった3点式ユニットバスはバブル期に多く作られ、今も狭いワンルームなどでは採用されています。しかし入居者からかなり不人気のアイテムで入居の際に忌避されるのも多いです。リフォームして分離したほうがいいのでしょうか。

3点式ユニットバス・2点式ユニットバスとは

3点式ユニットバスとは風呂・洗面台・トイレが一体になったものを言います。2点式はこの中のトイレが分離されたものです。ちなみにユニットバス=3点式のものと勘違いしている方がいますが、壁・天井・床・風呂が一体となったセットを組み立てた設備をユニットバスといいます。(反対に壁や床、浴槽を職人が作ることを在来工法といいます)

狭い印象

やはり狭さと雰囲気(色合い)などが弱点です。

一時期はホテルのような見た目で人気があったのですが、狭さやカビの生えやすさが難点となり不人気の設備になりました。そこで最近では3点式ユニットバスは不人気なのでリフォームをという風潮が広がっています。

しかし、本当に3点式ユニットバスは空室原因なのでしょうか。

分離する改装費はいくらかかるのか?

実際問題として分離する改装費はいくらかかるのでしょうか。いくつかのパターンがあります。

既存のユニットバスは活かしてセパレータを増設する

比較的小さな工事にとどまりますが、その分大差ない見た目・結果にしかなりません。
これだと費用は10~25万円程度にとどまります。

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ユニットバスからトイレ・洗面台を移設する

大雑把ですが50~60万円以上になるでしょう。さらに高額になる可能性もあります。

これはけっこう大掛かりな工事になります。ただし、いくつかの条件が重なれば安く済む可能性もあります。大きく相場で言えば本体価格込みでもトイレ取り付けに10万円前後、洗面台取り付けにも5~6万円前後で済み、ユニットバスのトイレを外すのもそこまで高額にはならないかと思います。

問題は配管です。これは住宅構造によって大きく異なるので既設の配管をうまく利用して手間なく接続できる場合と、配管を増設するような大掛かりな物になる場合があります。

またトイレを設置した場合の間取りも考えないといけません。

ユニットバスを交換し、新しく3点を用意する場合

ユニットバスの交換を伴うと100万円以上の工事になります。もしそこまで投資できるなら、せっかくなので間取りやお部屋のテーマも含めて大きく変え、家賃もアップできるような物件を目指したほうがいいかもしれません。

投資効果があるのか

重要なのは高額なリフォーム費用に見合う収益、つまり入居が決まるかです。もし「ほとんど条件には非常に満足しているが、3点式ユニットバスなので入居を見送った」という希望者が多かったのなら決まるかもしれません。

しかし本当に風呂トイレ別が物件の強みになるのでしょうか。そもそも入居者は三点式ユニットバスのどこを嫌がっているのでしょうか。

今さら風呂トイレ別が強みにはならない

三点式ユニットバスを解体して分離したとしても間取りが不自然になったり、部屋が狭くなるなどのデメリットがあります。もし風呂トイレ別を強く希望している入居者の場合、もともと風呂トイレ別で設計された部屋と改装によって分離された部屋では前者を選んでしまいます。

全ての人が3点式を嫌っているわけではない

確かに「3点式と、風呂トイレ別の部屋ならどちらに住みたいか」と聞かれればほとんどの人が風呂トイレ別を希望しそうです。しかし、逆に3点式トイレの分離に100万円かかり、償却を15年で考えれば1年で65,000を回収できないといけません。空室率も考えれば家賃を6,000円以上余計に取るのと同じです。
「風呂トイレ別であることに毎月6,000円払うか」と聞かれたら答えは少し違うでしょう。

不人気の理由は何か。ニーズを捉える

3点式=不人気という図式で考えるとぼやけてしまいますが、人によって3点式はみすぼらしいとか3点式は狭い, カビが生えやすい, ウォシュレットがないなど、理由がバラバラです。

狭さについては仕方なくても、美観であったりウォシュレット、換気も要は換気扇と電気のスイッチが分かれていればいいだけなので、なんとか対策できそうです。

大工事をしないで工夫する

大掛かりな工事をせずともユニットバスの見た目を大きく向上させることは可能です。以下は代表的なユニットバスの改良プランです。

壁にダイノックシートを貼る

ダイノックシートは熱・防水性に優れた薄いプラスチックのような材質のシールです。これは水周りにも貼ることができるので、お風呂に貼ることができます。

高級感のある仕上がり

どうでしょうか。全面を貼らずポイントで貼るだけで高級感のある印象になります。

柄・色を選べる

ダイノックシートは柄・色が無数に存在します。ターゲットとする入居者の年齢層や性別をイメージしながら、刺さるデザインを選べば大きなプラスとなります。

床にシートを貼る

これはバスナシートという製品です。タイルにもユニットバスの床にも貼れる材料で柔らかく、足ざわりが非常に良いのが特徴です。

バスナシート事例

壁をダイノックシートで、床をバスナシートでデザインすれば3点ユニットバスの弱点である美観もカバーできるでしょう。

入居者の心理で

いかがでしょうか。三点式ユニットバスにも、工事をせずに魅力を引き出す方法はあります。重要なのは入居者の心理に立って、魅力的なアイテムを用意することです。

少し偏見がある言い方かも知れませんが、3点式ユニットバスでも良いという方には独身男性学生が多い傾向があります。
例えばシートやフロア材について迷ったら、一番ターゲットユーザのイメージに近い知人に声をかけてアンケートを取ってみるといいでしょう。

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